Vendre ou louer un logement en France oblige à remettre plusieurs documents d’information à l’acheteur ou au locataire. Deux d’entre eux portent non pas sur le bâtiment, mais sur son environnement : l’état des risques et pollutions (ERP) et l’état des nuisances sonores aériennes (ENSA). Leurs règles ont beaucoup changé : loi Climat et Résilience, décret du 1er octobre 2022, débroussaillement en 2025, nouvelle carte des argiles au 1er juillet 2026. Voici, texte par texte, ce que dit la loi aujourd’hui et ce que cela change concrètement.
Mis à jour le 22 octobre 2026
L’essentiel en 30 secondes
- L’ERP doit être remis dès la première visite, puis annexé à la promesse, à l’acte de vente ou au bail. Il doit dater de moins de 6 mois.
- Depuis le 1er janvier 2023, toute annonce d’un bien concerné doit comporter une mention sur l’information relative aux risques.
- Depuis le 1er janvier 2025, l’ERP intègre les obligations légales de débroussaillement dans les zones concernées.
- Depuis le 1er juillet 2026, une nouvelle carte des argiles s’applique : 55 % du territoire hexagonal est en exposition moyenne ou forte.
- L’ENSA est obligatoire depuis le 1er juin 2020 pour les biens situés dans une zone de bruit d’un plan d’exposition au bruit (PEB), en vente comme en location.
- Sans ces documents, l’acheteur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix.
ERP et ENSA : deux documents différents, souvent demandés ensemble
L’ERP et l’ENSA dépendent tous les deux de l’adresse exacte du bien et se commandent au même moment. Ils reposent pourtant sur des textes différents.
L’ERP : risques naturels, miniers, technologiques et pollution des sols
L’ERP est encadré par l’article L125-5 et les articles R125-23 à R125-27 du Code de l’environnement. Il a succédé à l’ERNMT puis à l’ESRIS. Il indique si l’adresse du bien est concernée par :
- un plan de prévention des risques naturels (PPRN) : inondation, mouvement de terrain, feu de forêt, submersion marine… ;
- un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou miniers (PPRM) ;
- une zone de sismicité de niveau 2 à 5 ;
- une zone à potentiel radon de niveau 3 ;
- un secteur d’information sur les sols (SIS), où une pollution est connue ;
- une zone exposée au recul du trait de côte ;
- une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement.
Il comporte aussi l’information sur les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique. Pour le détail des rubriques, lisez C’est quoi le diagnostic ERP ?, et pour les anciens sites industriels, notre page sur la carte CASIAS.
L’ENSA : le bruit des avions
L’ENSA concerne uniquement le bruit des aérodromes. Il indique si le bien se trouve dans l’une des zones de bruit (A, B, C ou D) d’un plan d’exposition au bruit, document d’urbanisme approuvé par arrêté préfectoral qui encadre la construction autour d’un aérodrome. Les grands aéroports ne sont pas les seuls concernés : de nombreux aérodromes régionaux ont aussi un PEB.
L’ERP relève du Code de l’environnement, l’ENSA du Code de l’urbanisme, mais les deux ont le même objectif : informer avant l’engagement. C’est pourquoi on les demande presque toujours ensemble.
Ce que la loi Climat et Résilience a changé pour l’ERP
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et Résilience, a réécrit l’article L125-5 du Code de l’environnement (article 236). Son décret d’application, le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, s’applique depuis le 1er janvier 2023. Cinq changements comptent au quotidien.
1. L’ERP remis dès la première visite
Avant 2023, l’état des risques arrivait souvent chez le notaire, quand l’acheteur avait déjà fait son choix. Désormais, il doit être remis au candidat acquéreur ou locataire lors de la première visite. Il est ensuite annexé à la promesse de vente (dans le dossier de diagnostic technique) ou, à défaut, à l’acte authentique, au contrat préliminaire en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou au bail.
2. Une mention obligatoire dès l’annonce
Toute annonce de vente ou de location d’un bien concerné, quel que soit son support (vitrine, site d’annonces, réseaux sociaux, presse), doit indiquer où le public peut consulter les informations sur les risques auxquels le bien est exposé. La formule est fixée par la réglementation : reprenez-la mot pour mot.
3. Le recul du trait de côte
L’ERP couvre désormais les biens situés dans une zone exposée au recul du trait de côte. Les communes concernées figurent sur une liste fixée par décret (décret n° 2022-750 du 29 avril 2022), qui peut être complétée. L’ERP doit alors préciser l’horizon d’exposition (à 30 ans ou au-delà), rappeler les prescriptions applicables et signaler, le cas échéant, le caractère provisoire du zonage.
4. Les sinistres indemnisés inscrits dans l’ERP
Le vendeur ou le bailleur doit indiquer les sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique, survenus pendant sa période de propriété ou dont il a été informé. L’acheteur sait ainsi, avant de s’engager, qu’une maison a déjà été indemnisée pour une inondation ou des fissures liées à la sécheresse.
5. Un délai de rétractation qui ne court pas sans ERP
Si l’ERP n’a pas été remis au plus tard à la signature de la promesse ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur ne commence qu’à compter du lendemain de sa communication. Un ERP fourni en retard prolonge d’autant la période pendant laquelle l’acheteur peut se retirer sans frais.
Depuis le 1er janvier 2025 : le débroussaillement entre dans l’ERP
La loi du 10 juillet 2023 visant à renforcer la prévention et la lutte contre l’intensification et l’extension du risque incendie a ajouté une nouvelle information. Depuis le 1er janvier 2025, lorsqu’un bien est situé dans une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement (OLD), l’ERP doit comporter une fiche d’information sur ces obligations, et l’annonce immobilière doit le signaler.
Les OLD visent principalement les terrains situés à moins de 200 mètres de bois, forêts, landes, maquis ou garrigues dans les territoires exposés au risque d’incendie. Le propriétaire doit débroussailler autour des constructions, en règle générale sur 50 mètres, distance que le maire peut porter à 100 mètres.
En cas de vente, le Code forestier impose aussi au vendeur d’annexer à la promesse et à l’acte une attestation sur l’honneur indiquant si le débroussaillement a été réalisé. Le non-respect des OLD expose à une amende, à des travaux d’office aux frais du propriétaire et, en cas d’incendie, à une franchise d’assurance supplémentaire.
1er juillet 2026 : la nouvelle carte des argiles
C’est l’évolution la plus récente. L’arrêté du 9 janvier 2026, publié au Journal officiel du 31 janvier 2026, a révisé la carte nationale d’exposition au retrait-gonflement des argiles (RGA), qui datait de 2020. Elle s’applique aux contrats conclus depuis le 1er juillet 2026 :
- les zones d’exposition moyenne ou forte passent de 48 % à 55 % du territoire hexagonal ;
- elles concernent 12,1 millions de maisons individuelles, soit 61,5 % du parc, contre environ 10,3 millions en 2020 ;
- Auvergne-Rhône-Alpes passe de 33 % à 49 % de surface exposée, Bourgogne-Franche-Comté de 58 % à 74 %, Grand Est de 41 % à 53 %.
Ce que cela change pour une vente
Dans les zones d’exposition moyenne ou forte, la loi ELAN impose au vendeur d’un terrain non bâti constructible de fournir une étude géotechnique préalable (G1). Le constructeur d’une maison individuelle doit faire réaliser une étude de conception (G2) ou respecter des techniques de construction particulières. Avec la nouvelle carte, de nombreuses communes entrent dans ce régime.
L’ERP doit par ailleurs être actualisé dès qu’une de ses informations n’est plus exacte à la date de la signature (article R125-25 du Code de l’environnement). Un ERP établi avant le 1er juillet 2026 pour une vente signée après cette date mérite donc d’être vérifié, et refait si nécessaire.
À noter : le retrait-gonflement des argiles n’est pas une rubrique obligatoire à part entière de l’ERP, sauf s’il est couvert par un plan de prévention des risques naturels. Il apparaît indirectement à travers les arrêtés de catastrophe naturelle « sécheresse » et les sinistres indemnisés. Mieux vaut donc le vérifier avant d’acheter une maison.
Ce que dit la loi sur l’ENSA
L’ENSA a été créé par l’article 94 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités (loi LOM). Obligatoire depuis le 1er juin 2020, il figure à l’article L112-11 du Code de l’urbanisme, à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation (dossier de diagnostic technique) et à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 (location).
Quels biens sont concernés ?
Les immeubles bâtis à usage d’habitation ou mixte, et les terrains non bâtis constructibles, situés dans une zone de bruit d’un PEB. L’ENSA s’applique à la vente comme à la location, vide ou meublée.
Les zones A, B, C et D
Le PEB découpe les abords de l’aérodrome selon l’indice de bruit Lden, qui pénalise les vols du soir (+5 dB) et de nuit (+10 dB) :
- Zone A (bruit très fort) : Lden de 70 dB ou plus ;
- Zone B (bruit fort) : entre une valeur fixée de 62 à 65 dB et 70 dB ;
- Zone C (bruit modéré) : entre une valeur fixée de 55 à 57 dB et la limite de la zone B ;
- Zone D : Lden supérieur à 50 dB, obligatoire autour des plus grands aérodromes.
Les zones A et B sont en grande partie inconstructibles pour le logement. En zone C, seules certaines constructions sont admises. En zone D, les logements neufs doivent bénéficier d’une isolation acoustique adaptée.
Que contient l’ENSA ?
- l’indication claire et précise de la zone de bruit du bien ;
- l’adresse du service en ligne permettant de consulter le plan d’exposition au bruit ;
- la mention de la possibilité de consulter ce plan à la mairie.
La loi précise que ce document n’a qu’une valeur indicative : l’acquéreur ou le locataire ne peut pas se prévaloir de son contenu contre le vendeur ou le bailleur. Son absence, en revanche, est sanctionnée.
Où l’annexer ?
En vente, l’ENSA est intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l’acte authentique ; en VEFA, au contrat préliminaire et à l’acte. En location, il est joint au bail avec les autres diagnostics.
Près d’un grand aéroport, l’ENSA mérite une attention particulière. Consultez nos pages ERP Toulouse, ERP Paris, ERP Nice, ERP Marseille, ERP Lyon, ERP Bordeaux ou ERP Nantes, et toutes les communes dans notre rubrique diagnostic ERP par ville.
ERP et ENSA : le tableau comparatif
| Critère | ERP | ENSA |
|---|---|---|
| Texte principal | Code de l’environnement, art. L125-5 | Code de l’urbanisme, art. L112-11 |
| Obligatoire depuis | 2006, refondu au 1er janvier 2023 | 1er juin 2020 |
| Ce qu’il couvre | Risques naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon, sols pollués, trait de côte, débroussaillement, sinistres indemnisés | Zones de bruit A, B, C et D d’un PEB |
| Vente et location | Oui | Oui |
| Remise | Dès la première visite, puis annexé | Annexé à la promesse, à l’acte ou au bail |
| Validité | Moins de 6 mois | Non fixée par le texte |
| Sanction | Résolution du contrat ou diminution du prix | Résolution du contrat ou diminution du prix |
Validité : combien de temps sont valables l’ERP et l’ENSA ?
L’ERP doit avoir moins de 6 mois. Mais il doit aussi être actualisé si une information n’est plus exacte au moment de signer : un nouveau plan de prévention, un arrêté de catastrophe naturelle ou la nouvelle carte des argiles peuvent rendre obsolète un ERP de trois mois. Pour l’ENSA, le texte ne fixe pas de durée, mais le PEB peut être révisé : le plus sûr est de le renouveler en même temps que l’ERP.
Qui doit fournir l’ERP et l’ENSA, et à quel moment ?
L’obligation pèse sur le vendeur ou le bailleur. Une agence ou un notaire peut s’en charger, mais la responsabilité reste celle du propriétaire. Contrairement au DPE, l’ERP et l’ENSA ne nécessitent pas de diagnostiqueur certifié : ils sont établis à partir de l’adresse et de la parcelle.
- Annonce : mention sur l’information relative aux risques, et sur le débroussaillement si le bien est concerné.
- Première visite : remise de l’ERP au candidat acquéreur ou locataire.
- Promesse ou bail : ERP et ENSA annexés au dossier de diagnostic technique.
- Acte authentique : ERP actualisé si une information a changé depuis la promesse.
Quelles sanctions en cas d’oubli ?
Pour l’ERP, l’article L125-5 du Code de l’environnement prévoit une sanction civile : l’acquéreur ou le locataire peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix. Il n’y a pas d’amende spécifique, mais une vente peut être remise en cause des mois après la signature, sans compter la prolongation du délai de rétractation. Pour l’ENSA, la sanction est la même.
Les 6 erreurs les plus fréquentes
- Un ERP de plus de 6 mois à la date de la signature.
- Oublier un sinistre indemnisé : inondation, sécheresse, coulée de boue…
- Remettre l’ERP seulement chez le notaire, au lieu de la première visite.
- Oublier l’ENSA près d’un petit aérodrome, en pensant que seuls les grands aéroports sont concernés.
- Ne pas actualiser l’ERP après un nouveau plan de prévention, un arrêté de catastrophe naturelle ou la nouvelle carte des argiles.
- Confondre ERRIAL et ERP : l’ERRIAL est un document pré-rempli que le propriétaire doit encore vérifier et compléter, notamment pour les sinistres indemnisés. Voir ERRIAL et ERP : quelles différences ?
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Questions fréquentes
L’ENSA est-il obligatoire pour une location meublée ?
Oui. L’obligation vise les logements loués vides ou meublés situés dans une zone de bruit d’un plan d’exposition au bruit.
Puis-je établir l’ERP moi-même ?
Oui, aucune certification n’est exigée. Mais vous restez responsable de l’exactitude du document, y compris de la liste des sinistres indemnisés. Un service en ligne évite les oublis de rubriques et d’arrêtés.
Mon bien n’est concerné par aucun risque : faut-il quand même un ERP ?
Si l’adresse ne se trouve dans aucune des zones prévues, l’ERP n’est pas obligatoire en tant que tel, mais l’obligation d’informer par écrit des sinistres indemnisés subsiste. Fournir un ERP permet aussi de prouver que le bien n’est exposé à aucun risque réglementé. D’autres réponses sur notre page Vos questions.
Textes de référence
- Code de l’environnement, articles L125-5 et R125-23 à R125-27.
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience), article 236, et décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022.
- Loi du 10 juillet 2023 relative au risque incendie (obligations légales de débroussaillement).
- Arrêté du 9 janvier 2026 modifiant l’arrêté du 22 juillet 2020 (zones exposées au retrait-gonflement des argiles).
- Loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités, article 94 ; Code de l’urbanisme, article L112-11.
Cet article a une vocation d’information générale et ne remplace pas le conseil d’un notaire ou d’un avocat.