Quel est le loyer au m² dans votre commune ? Cette carte affiche, pour près de 35 000 communes de France métropolitaine et d’outre-mer (hors Mayotte), le loyer d’annonce au m², charges comprises, estimé par l’ANIL pour quatre types de logements : appartements, appartements de 1 ou 2 pièces, appartements de 3 pièces et plus, et maisons. Cliquez sur un département puis sur une commune pour voir le loyer, sa fourchette d’estimation et, quand les données de ventes existent, une rentabilité locative brute indicative.
En bref : en 2025, le loyer d’annonce moyen des appartements est de 14,99 € par m² charges comprises (moyenne des communes pondérée par leur nombre d’annonces), soit environ 780 € par mois pour un appartement de 52 m². Il va de moins de 9 €/m² dans la Meuse, la Creuse ou la Haute-Loire à 32,13 €/m² à Paris. Les maisons se louent en moyenne 10,49 €/m². Source : carte des loyers 2025 (ANIL, ministère chargé du Logement).
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers, ministère chargé du Logement).
Comment lire la carte des loyers ?
- Choisissez le type de logement en haut de la carte : appartements (tous), appartements de 1 ou 2 pièces, appartements de 3 pièces et plus, ou maisons.
- Cliquez sur un département : ses communes s’affichent, colorées du vert (loyers les plus bas du département) au rouge (loyers les plus élevés).
- Cliquez sur une commune : le panneau affiche le loyer au m², le loyer mensuel pour la surface type, la fourchette d’estimation et le nombre d’annonces utilisées.
- Recherchez une adresse pour ouvrir directement la commune du logement.
L’onglet Tableau classe les communes du département par loyer au m², avec la fourchette et le type d’estimation (commune ou communes voisines).
Loyer au m² et loyer mensuel
Le loyer est exprimé en euros par m² et par mois, charges comprises. Pour passer au loyer mensuel, la carte le multiplie par la surface du logement type retenu par l’ANIL :
| Type de logement | Surface type | Loyer moyen 2025 au m² | Loyer mensuel correspondant |
|---|---|---|---|
| Appartement (tous) | 52 m² | 14,99 € | environ 780 € |
| Appartement de 1 ou 2 pièces | 37 m² | 17,66 € | environ 653 € |
| Appartement de 3 pièces et plus | 72 m² | 12,98 € | environ 935 € |
| Maison | 92 m² | 10,49 € | environ 965 € |
Moyennes nationales calculées par erp-diagnostic.fr à partir des estimations communales de l’ANIL, pondérées par le nombre d’annonces de chaque commune.
Comme le montre ce tableau, le loyer au m² des petits appartements est nettement plus élevé que celui des grands : une cuisine, une salle de bains ou une entrée occupent une part plus importante d’un petit logement.
Les loyers en France en 2025 : les écarts entre départements
Les écarts de loyers sont très importants d’un territoire à l’autre. Pour les appartements, les départements les plus chers sont Paris (32,13 €/m²), les Hauts-de-Seine (26,14 €/m²) et le Val-de-Marne (22,34 €/m²). Les moins chers sont la Meuse (8,70 €/m²), la Creuse (8,82 €/m²) et la Haute-Loire (8,85 €/m²). Un même appartement de 52 m² se loue donc environ 1 670 € par mois à Paris, contre environ 450 € dans la Meuse.
À l’intérieur d’un département, les écarts restent forts entre la ville-centre, sa première couronne et les communes rurales. La carte commune par commune permet de les repérer, par exemple en Haute-Garonne, en Gironde ou dans le Rhône.
Les valeurs départementales et nationales affichées par la carte sont des moyennes des communes pondérées par leur nombre d’annonces : une commune où beaucoup de logements sont proposés à la location pèse davantage qu’une commune où il y en a peu.
D’où viennent ces loyers ?
Les indicateurs proviennent de la carte des loyers, produite chaque année par l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) avec le ministère chargé du Logement, grâce à un partenariat avec le Groupe SeLoger et leboncoin (ministère de la Transition écologique). Les fichiers sont publiés en données ouvertes sur data.gouv.fr.
L’édition 2025 porte sur des logements non meublés mis en location au troisième trimestre 2025, et s’appuie sur les annonces publiées de 2019 à 2025. Comme la source l’exige, nous rappelons la mention : « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ».
Notre carte vérifie chaque mois si une nouvelle édition est publiée, et se met à jour automatiquement. L’édition utilisée est indiquée au-dessus de la carte.
Estimation par commune ou par groupe de communes
Pour chaque commune, l’ANIL estime un loyer à partir d’un modèle statistique qui tient compte des caractéristiques des annonces. Quand une commune compte trop peu d’annonces, l’estimation est calculée sur un groupe de communes voisines aux caractéristiques proches (une « maille »). La carte l’indique clairement dans le panneau de la commune :
- « Estimation calculée à partir de N annonces de la commune » : le loyer repose sur les annonces de la commune elle-même ;
- « Estimation calculée sur un groupe de communes voisines » : la commune a peu d’annonces, le loyer est celui de son groupe.
La fourchette d’estimation
Chaque loyer communal est accompagné d’une fourchette (bornes basse et haute de l’intervalle de prédiction calculé par l’ANIL). Plus la fourchette est large, plus l’estimation est incertaine : c’est souvent le cas dans les communes rurales ou pour les maisons, où les annonces sont moins nombreuses.
Estimer le loyer d’un logement précis en 5 étapes
La carte donne un loyer moyen pour un logement type. Pour fixer le loyer d’un bien précis, ou vérifier qu’une annonce est cohérente, procédez par étapes :
- Partez du bon type de logement : choisissez « appartements de 1 ou 2 pièces » pour un studio ou un deux-pièces, « 3 pièces et plus » pour un appartement familial, « maisons » pour une maison.
- Multipliez le loyer au m² par la surface habitable du logement : un appartement de 40 m² dans une commune à 15 €/m² correspond à environ 600 € par mois, charges comprises.
- Situez le logement dans la fourchette : partie basse pour un logement à rafraîchir, mal exposé ou peu performant en énergie ; partie haute pour un logement rénové, bien situé, avec extérieur ou stationnement.
- Tenez compte des charges : le loyer de la carte inclut les charges. Si les charges du logement sont élevées (chauffage collectif, ascenseur, gardien), le loyer hors charges sera plus bas.
- Vérifiez les règles locales : en zone tendue ou dans une ville où le niveau des loyers est encadré, le loyer ne peut pas être fixé librement.
Pourquoi les loyers varient-ils autant d’une commune à l’autre ?
Plusieurs facteurs expliquent les écarts visibles sur la carte :
- la demande locale : les grandes agglomérations, les villes étudiantes et les zones touristiques attirent davantage de candidats à la location ;
- le type de logements disponibles : une commune où les petits logements sont nombreux affiche un loyer moyen au m² plus élevé ;
- les prix de l’immobilier : là où l’achat coûte cher, les propriétaires bailleurs demandent des loyers plus élevés pour rentabiliser leur investissement ;
- l’état du parc : la part de logements anciens, peu performants en énergie ou à rénover pèse sur les loyers.
Comparer la carte des loyers avec celle des prix de vente permet de repérer les communes où le loyer est élevé par rapport au prix d’achat : le panneau de chaque commune calcule ce ratio automatiquement.
Paris, Lyon et Marseille : des loyers par arrondissement
Dans les trois plus grandes villes, la carte des loyers donne un loyer pour chaque arrondissement, ce qui fait apparaître de forts écarts au sein d’une même ville (appartements, édition 2025) :
| Ville | Arrondissement le moins cher | Arrondissement le plus cher |
|---|---|---|
| Paris | 19e : 27,70 €/m² | 6e : 37,89 €/m² |
| Lyon | 5e : 15,78 €/m² | 6e : 17,66 €/m² |
| Marseille | 14e : 14,31 €/m² | 7e : 18,41 €/m² |
À titre de comparaison, le loyer d’annonce estimé des appartements est de 13,98 €/m² à Toulouse (fourchette de 11,17 à 17,51 €) et de 15,99 €/m² à Bordeaux (fourchette de 12,27 à 20,84 €).
Les loyers en outre-mer
La carte couvre la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane et La Réunion. Mayotte n’est pas couverte par la carte des loyers de l’ANIL. Utilisez les boutons « Outre-mer » sous le panneau pour afficher directement ces départements.
Loyer d’annonce, loyer signé : quelle différence ?
Le loyer d’annonce est le loyer demandé par le propriétaire dans une annonce. Le loyer finalement inscrit dans le bail peut être différent, après négociation ou parce que le logement est resté longtemps vacant. Les loyers d’annonce sont aussi ceux des logements remis en location : un locataire en place depuis longtemps peut payer un loyer différent, révisé chaque année selon les règles de son bail.
La carte donne donc un ordre de grandeur du marché actuel, utile pour fixer un loyer, comparer des offres ou estimer la rentabilité d’un investissement. Pour un logement précis, l’état, l’étage, l’emplacement exact, les équipements et la performance énergétique comptent beaucoup.
Rentabilité locative brute : comment la carte la calcule
Quand les prix de vente sont disponibles pour la commune (données DVF de notre carte des prix de vente), le panneau affiche une rentabilité locative brute indicative :
rentabilité brute = loyer d’annonce au m² × 12 ÷ prix de vente médian au m²
Le calcul utilise le prix médian des appartements pour les loyers d’appartements, et celui des maisons pour les loyers de maisons, sur les ventes des cinq dernières années. Il n’est affiché que si la commune compte au moins cinq ventes du type de bien.
Ce chiffre est brut : il ne tient compte ni des charges non récupérables, ni de la taxe foncière, ni de l’assurance, ni des travaux, ni de la vacance locative, ni de la fiscalité. Comme le loyer d’annonce inclut les charges, la rentabilité réelle sera plus faible. Pour affiner, consultez le taux de taxe foncière de la commune et la performance énergétique des logements.
Fixer un loyer : les règles à connaître
Le loyer d’un logement du parc privé est en principe libre, mais plusieurs règles l’encadrent.
Zones tendues : une hausse limitée à l’IRL
Dans les zones tendues (agglomérations de plus de 50 000 habitants où l’offre de logements est insuffisante), un décret pris chaque année limite l’évolution du loyer lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail : la hausse ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), sauf exceptions (travaux d’amélioration ou de mise en conformité, loyer manifestement sous-évalué) (ministère).
Encadrement du niveau des loyers dans certaines villes
Certaines collectivités appliquent un encadrement du niveau des loyers : le loyer de base ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral. Selon le ministère (page mise à jour en octobre 2025), le dispositif s’applique notamment à Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux. Cette expérimentation pouvant évoluer, vérifiez les règles en vigueur auprès de l’ADIL de votre département avant de fixer un loyer.
Les loyers de notre carte sont des loyers d’annonce observés : ils ne correspondent pas aux loyers de référence de l’encadrement.
Logements classés F ou G : loyers gelés
Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements du parc privé classés F ou G au DPE ne peut plus être augmenté, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date, en location vide comme meublée. Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit en outre être au moins classé F pour être considéré comme décent en France métropolitaine (au moins E à partir de 2028, au moins D à partir de 2034). Consultez notre carte des DPE pour voir la part de passoires thermiques dans votre commune.
Louer un logement : les documents à remettre au locataire
Avant de louer, le bailleur doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique. Il comprend notamment :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- l’état des risques (ERP), qui décrit les risques naturels, miniers et technologiques auxquels le logement est exposé, ainsi que les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou technologiques ;
- selon le logement, d’autres diagnostics (plomb, électricité, gaz, bruit…).
L’état des risques doit être remis dès la première visite. Vous pouvez le faire en ligne en quelques minutes à partir de l’adresse ou de la parcelle du logement. Notre guide de l’état des risques et pollutions détaille son contenu, et la carte des catastrophes naturelles montre les arrêtés pris dans la commune.
Comparer loyers, prix et charges d’une commune
Pour un investissement locatif, le loyer n’est qu’une partie du calcul. Nos cartes permettent de comparer, commune par commune :
- les prix des biens vendus (prix médian au m² et détail des ventes) ;
- le taux de taxe foncière, à la charge du propriétaire ;
- la part de passoires thermiques, qui annonce des travaux à prévoir ;
- les arrêtés de catastrophe naturelle, utiles pour évaluer les risques et l’assurance.
Depuis le panneau d’une commune, des liens « voir aussi » ouvrent directement ces cartes sur la même commune.
Lexique des loyers
- Loyer d’annonce : loyer demandé dans une annonce de location, avant signature du bail.
- Charges comprises : loyer incluant les charges locatives payées par le locataire (entretien des parties communes, eau, ordures ménagères…).
- ANIL : Agence nationale pour l’information sur le logement ; les ADIL en sont le réseau départemental.
- IRL : indice de référence des loyers, publié chaque trimestre, qui sert à réviser les loyers en cours de bail.
- Zone tendue : agglomération où la demande de logements dépasse nettement l’offre, soumise à des règles particulières sur l’évolution des loyers.
Questions fréquentes sur les loyers
En 2025, le loyer d’annonce moyen des appartements est de 14,99 € par m² charges comprises, et celui des maisons de 10,49 € par m² (moyennes des communes pondérées par le nombre d’annonces, d’après les estimations de l’ANIL).
Oui. Tous les loyers de la carte sont des loyers d’annonce exprimés charges comprises, en euros par m² et par mois.
Quand une commune compte trop peu d’annonces, l’ANIL estime le loyer sur un groupe de communes voisines aux caractéristiques proches. Le panneau de la commune l’indique.
Multipliez le loyer mensuel au m² par 12 et divisez par le prix d’achat au m². La carte fait ce calcul avec le prix de vente médian de la commune (données DVF) quand il est disponible.
La carte des loyers est publiée une fois par an. Notre carte vérifie chaque mois si une nouvelle édition est sortie et se met à jour automatiquement.
Non. C’est un loyer d’annonce observé sur le marché. Dans les villes où le niveau des loyers est encadré, le plafond est le loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral, qui est une autre valeur.
Oui. Ouvrez Paris, le Rhône ou les Bouches-du-Rhône : chaque arrondissement a son propre loyer, sa fourchette et son nombre d’annonces.
Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements du parc privé classés F ou G ne peut plus être augmenté pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits après cette date.
Préparer une location en toute conformité
Avant de mettre un logement en location, réunissez les diagnostics obligatoires. Faites votre état des risques (ERP + ENSA) en ligne et trouvez un diagnostiqueur certifié pour le DPE dans notre annuaire des diagnostiqueurs.