Annuaire des syndics de copropriété en France

Guide : le syndic de copropriété, son rôle et comment le choisir

Dans un immeuble en copropriété, les décisions sont prises par l'assemblée générale des copropriétaires, mais il faut quelqu'un pour les exécuter, tenir les comptes, entretenir l'immeuble et représenter la copropriété. C'est le rôle du syndic. Ce guide explique ce qu'il fait, comment il est désigné et rémunéré, les obligations qui ont renforcé la gestion des copropriétés ces dernières années, et comment utiliser cet annuaire pour trouver un syndic professionnel près de chez vous.

Le syndic, représentant de la copropriété

La copropriété est organisée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. L'ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires, qui a la personnalité juridique. Le syndic est son représentant légal : il agit en son nom, signe les contrats, engage les dépenses votées et le représente en justice, avec l'autorisation de l'assemblée générale lorsque la loi l'exige.

Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il peut consulter les documents de la copropriété et donne son avis sur les contrats et les dépenses.

Syndic professionnel, bénévole ou coopératif

Trois formes de syndic existent :

• le syndic professionnel : un cabinet ou une agence qui gère des copropriétés à titre habituel. Il doit détenir une carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété », délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• le syndic bénévole : un copropriétaire élu par l'assemblée générale, non rémunéré ou rémunéré modestement, souvent dans les petites copropriétés ;
• le syndic coopératif : le conseil syndical gère lui-même la copropriété et désigne son président comme syndic.

Cet annuaire recense les syndics professionnels déclarés au registre national d'immatriculation des copropriétés. Les syndics bénévoles, qui sont des particuliers, n'y figurent pas.

Désignation et durée du mandat

Le syndic est désigné par l'assemblée générale, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Son mandat dure trois ans au maximum ; il peut être renouvelé par un nouveau vote. La durée est réduite à un an lorsque le syndic, ou une personne qui lui est liée, a participé à la construction de l'immeuble.

Pour éviter qu'un même syndic soit reconduit sans comparaison, le conseil syndical doit mettre en concurrence plusieurs projets de contrat tous les trois ans. L'assemblée générale peut décider d'y déroger, et la loi prévoit d'autres exceptions, par exemple lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical. Tout copropriétaire peut aussi demander que d'autres projets de contrat soient inscrits à l'ordre du jour.

Le contrat et la rémunération

Le contrat d'un syndic professionnel doit suivre un contrat type fixé par un décret du 26 mars 2015. Il comprend un forfait pour la gestion courante : préparation et tenue de l'assemblée générale annuelle, comptabilité, gestion des contrats, entretien courant de l'immeuble, tenue des archives. En dehors du forfait, seules les prestations particulières énumérées par la réglementation peuvent être facturées en plus, selon les tarifs indiqués dans le contrat : par exemple une assemblée générale supplémentaire, le suivi de gros travaux ou le recouvrement de charges impayées.

Lors de la vente d'un lot, l'état daté que le syndic établit pour le notaire est facturé au vendeur. Son prix est plafonné à 380 € TTC.

Les missions du syndic

Le syndic est chargé de la gestion administrative, financière et technique de l'immeuble. Il doit notamment :

• convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an et exécuter ses décisions ;
• établir le budget prévisionnel, appeler les charges et tenir la comptabilité de la copropriété ;
• déposer les fonds sur un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sauf décision contraire de l'assemblée dans les cas prévus par la loi, et placer le fonds de travaux sur un compte rémunéré ;
• entretenir l'immeuble et faire réaliser les travaux urgents ;
• tenir le carnet d'entretien et conserver les archives ;
• pour un syndic professionnel, proposer un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété, sauf décision contraire de l'assemblée ;
• immatriculer la copropriété au registre national et mettre à jour ses informations chaque année ;
• établir chaque année la fiche synthétique de la copropriété, remise notamment lors des ventes.

Plan de travaux, fonds de travaux et DPE collectif

Depuis la loi Climat et résilience, les copropriétés doivent mieux préparer leurs travaux. Pour les immeubles de plus de quinze ans, un projet de plan pluriannuel de travaux est devenu obligatoire progressivement : depuis 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis 2024 pour celles de 51 à 200 lots et depuis 2025 pour les plus petites. Il recense les travaux nécessaires sur dix ans et les hiérarchise.

Le fonds de travaux est alimenté chaque année par une cotisation d'au moins 5 % du budget prévisionnel ; lorsqu'un plan pluriannuel a été adopté, elle doit aussi atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus. Les sommes versées restent attachées au lot et ne sont pas remboursées au vendeur.

Enfin, un DPE collectif de l'immeuble est exigé progressivement pour les bâtiments dont le permis de construire a été demandé avant 2013 : depuis 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis 2025 pour celles de 51 à 200 lots et depuis le 1^er janvier 2026 pour celles de 50 lots ou moins. C'est le syndic qui organise ces démarches et les soumet au vote.

Les charges de copropriété

Les dépenses de la copropriété sont réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes (ou millièmes) fixés par le règlement de copropriété. On distingue les charges générales, liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, réparties selon la valeur relative de chaque lot, et les charges spéciales, liées aux services collectifs et aux équipements communs, comme l'ascenseur ou le chauffage collectif, réparties selon l'utilité qu'ils présentent pour chaque lot.

Le syndic appelle chaque trimestre une provision sur la base du budget prévisionnel voté par l'assemblée. Après l'approbation des comptes, il régularise : chaque copropriétaire paie le complément ou est crédité du trop-perçu. Les travaux qui ne relèvent pas du budget courant font l'objet d'appels de fonds distincts, selon le calendrier voté.

L'assemblée générale et les majorités

Toutes les décisions importantes sont prises en assemblée générale, au moins une fois par an. Selon leur importance, elles requièrent des majorités différentes :

• la majorité simple des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, pour les décisions de gestion courante, comme l'approbation des comptes ou les travaux d'entretien ;
• la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, pour la désignation du syndic et certains travaux, notamment d'économie d'énergie ;
• la double majorité, en nombre de copropriétaires et en voix, pour les décisions les plus lourdes, comme la modification du règlement concernant l'usage des parties communes ;
• l'unanimité, pour les rares décisions qui touchent à la destination de l'immeuble ou aux droits essentiels de chaque copropriétaire.

Les copropriétaires peuvent voter par correspondance ou participer à distance lorsque l'assemblée l'a prévu. Le syndic envoie la convocation, avec l'ordre du jour et les documents nécessaires, au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf urgence.

Les copropriétés en difficulté

Lorsque les impayés deviennent importants ou que la copropriété ne parvient plus à assurer l'entretien de l'immeuble, la loi prévoit des procédures de redressement. Le syndic doit alerter le conseil syndical lorsque les impayés dépassent certains seuils, et le président du tribunal judiciaire peut désigner un mandataire ad hoc, voire un administrateur provisoire qui prend en charge la gestion. Ces procédures sont déclarées au registre des copropriétés et doivent être signalées aux acquéreurs dans les annonces de vente.

Syndic bénévole ou professionnel : que choisir ?

Dans une petite copropriété, de quelques lots, un syndic bénévole peut être une solution économique, à condition qu'un copropriétaire dispose du temps et des compétences nécessaires : tenue des comptes, convocations, suivi des obligations réglementaires. Dès que l'immeuble comporte des équipements collectifs, des travaux importants ou de nombreux copropriétaires, un syndic professionnel apporte son expérience, ses outils et ses assurances. Dans tous les cas, le syndic, quel qu'il soit, est soumis aux mêmes règles de fonctionnement de la copropriété.

Le registre national des copropriétés

Depuis la loi ALUR, toutes les copropriétés qui comportent au moins un logement doivent être immatriculées dans un registre national. Le syndic y déclare l'adresse de l'immeuble, le nombre de lots, le budget, le montant des impayés, l'existence d'une procédure et l'identité du représentant légal, et met ces informations à jour chaque année après l'assemblée générale. Une copropriété non immatriculée ne peut pas bénéficier de certaines aides publiques, et le notaire vérifie l'immatriculation lors d'une vente.

C'est ce registre qui permet à cet annuaire d'indiquer, pour chaque syndic professionnel, le nombre de copropriétés qu'il gère dans chaque commune. Ces chiffres reflètent les déclarations faites par les syndics : une immatriculation non mise à jour peut décaler les données de quelques mois.

Le syndic et la rénovation énergétique de l'immeuble

Isolation des façades et de la toiture, remplacement de la chaudière collective, ventilation : les travaux de rénovation énergétique se décident en assemblée générale et se préparent sur plusieurs années. Le syndic organise les étapes : audit ou DPE collectif, plan pluriannuel de travaux, consultation de maîtres d'œuvre et d'entreprises, présentation des devis, puis vote. Des aides publiques collectives peuvent être versées directement au syndicat des copropriétaires lorsque les travaux améliorent suffisamment la performance de l'immeuble ; le syndic monte le dossier avec l'accompagnement prévu par ces dispositifs. Pour les copropriétaires, ces travaux réduisent les charges de chauffage et peuvent améliorer la classe énergie de leur logement, ce qui compte de plus en plus pour vendre ou pour louer.

Changer de syndic

Pour changer de syndic, le conseil syndical ou un copropriétaire fait inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la désignation d'un nouveau syndic, avec son projet de contrat. Si l'assemblée le désigne à la majorité requise, l'ancien syndic doit transmettre au nouveau les fonds, les documents et les archives de la copropriété dans les délais fixés par la loi. Comparer plusieurs contrats sur la base du contrat type permet de voir rapidement ce qui est compris dans le forfait.

Syndic et vente d'un lot : les documents à fournir

Lors de la vente d'un appartement, l'acquéreur doit recevoir des informations précises sur la copropriété : règlement de copropriété, procès-verbaux des dernières assemblées générales, montant des charges, fiche synthétique, état du fonds de travaux, plan pluriannuel s'il existe. Le syndic établit l'état daté, qui indique les sommes dues par le vendeur et celles restant à la charge de l'acquéreur.

Le vendeur doit aussi fournir son dossier de diagnostic technique, réalisé pour l'essentiel par un diagnostiqueur immobilier certifié, à l'exception de l'état des risques et pollutions (ERP). Vendeur ou bailleur, vous pouvez établir l'ERP vous-même à partir de l'adresse du bien, ici sur erp-diagnostic.fr. Il doit dater de moins de six mois.

Comment bien choisir un syndic professionnel

1. Comparez sur la base du contrat type : le forfait, le nombre de visites de l'immeuble prévues, les horaires de l'assemblée générale, le tarif des prestations particulières.
2. Vérifiez la carte professionnelle et la garantie financière, qui doivent figurer sur ses documents.
3. Regardez son implantation : un syndic qui gère déjà des copropriétés dans votre commune connaît les entreprises et les règles locales. Les fiches de cet annuaire indiquent le nombre de copropriétés gérées dans la commune.
4. Demandez qui sera votre gestionnaire, combien de copropriétés il suit et comment le joindre en cas d'urgence.
5. Interrogez-le sur les travaux : plan pluriannuel, DPE collectif, accompagnement des rénovations énergétiques.

Comment utiliser cet annuaire

L'annuaire est construit à partir du registre national d'immatriculation des copropriétés : pour chaque copropriété immatriculée gérée par un syndic professionnel, il retient ce syndic et la commune de l'immeuble. Vous voyez ainsi, ville par ville, quels syndics gèrent des copropriétés et combien. Les données sont mises à jour chaque mois. Une copropriété non immatriculée, ou dont le syndic n'a pas mis à jour l'immatriculation, n'apparaît pas dans les chiffres.

• Par ville ou code postal : saisissez-les dans le champ de recherche pour ouvrir la page de la commune.
• Par département : chaque département a sa page, avec la liste des communes.
• Par nom : retrouvez un cabinet précis.

Les syndics sont présentés dans un ordre aléatoire. Leur téléphone, leur e-mail et leur site ne sont pas affichés. Les syndics inscrits sur erp-diagnostic.fr portent un bouton « Contacter » : vous pouvez demander un devis à plusieurs syndics à la fois, chacun recevant votre demande par e-mail. Vous êtes syndic ? Cliquez sur « Inscrivez-le » sur la fiche de votre cabinet pour recevoir les demandes, sans publier vos coordonnées. Nos packs de crédits permettent aussi de fournir les ERP des copropriétaires qui vendent ou louent.