Annuaire des notaires en France

Guide : le rôle du notaire dans une vente immobilière

Acheter ou vendre un bien immobilier passe obligatoirement par un notaire. Il rédige l'acte de vente, vérifie la situation du bien et des parties, perçoit les taxes pour le compte de l'État et fait publier la vente. Ce guide explique son rôle, ce que recouvrent vraiment les « frais de notaire », le déroulement d'une vente de l'avant-contrat à la signature, et comment trouver une étude notariale près de chez vous grâce à cet annuaire.

Qui est le notaire ?

Le notaire est un officier public nommé par arrêté du garde des Sceaux, ministre de la Justice. Il exerce une profession libérale, seul ou au sein d'une société, dans un office appelé aussi étude notariale. Sa mission principale est de conférer l'authenticité aux actes qu'il signe : un acte notarié a une date certaine, fait foi de son contenu et a la même force qu'un jugement pour son exécution. Le notaire conserve l'original de ses actes, appelé minute, et peut en délivrer des copies.

Le notaire est aussi un conseiller. Il doit informer chacune des parties sur la portée de ses engagements et sur les conséquences juridiques et fiscales de l'opération. Il est tenu à une obligation d'impartialité et au secret professionnel.

Pour quelles opérations faut-il un notaire ?

L'intervention du notaire est obligatoire pour les actes qui doivent être publiés au fichier immobilier, et pour plusieurs actes de la vie familiale. C'est notamment le cas pour :

• la vente d'une maison, d'un appartement ou d'un terrain ;
• la donation d'un bien, et la plupart des donations entre vifs ;
• le règlement d'une succession comprenant un bien immobilier ;
• le contrat de mariage et le changement de régime matrimonial ;
• la constitution d'une hypothèque pour garantir un prêt immobilier.

Il peut aussi rédiger d'autres actes sans que ce soit obligatoire : bail, statuts de société civile immobilière, testament, pacte civil de solidarité.

Peut-on choisir son notaire ?

Oui, le choix du notaire est libre. Le vendeur et l'acquéreur peuvent chacun désigner le leur. Lorsque deux notaires interviennent, ils se partagent la rémunération prévue par le tarif : faire appel à son propre notaire ne coûte pas plus cher à l'acquéreur. C'est souvent utile lorsque l'on habite loin du bien, ou pour être conseillé par un professionnel que l'on connaît.

Les « frais de notaire » : ce qu'ils contiennent vraiment

L'expression « frais de notaire » désigne l'ensemble des sommes versées au notaire lors de l'achat. La plus grande partie ne lui revient pas. Pour une vente, on compte environ :

• huit dixièmes d'impôts et de taxes, principalement les droits de mutation reversés au département, à la commune et à l'État ;
• un dixième de débours et de formalités : sommes avancées pour obtenir des documents ou payer d'autres intervenants, et formalités tarifées ;
• un dixième de rémunération du notaire, appelée émoluments.

Au total, pour un logement ancien, ces frais représentent le plus souvent de l'ordre de 7 à 8 % du prix ; ils sont nettement plus faibles pour un logement neuf, dont les droits de mutation sont réduits. Seul un décompte établi par le notaire pour votre dossier donne le montant exact.

Les droits de mutation et leur hausse possible jusqu'en 2028

Les droits de mutation à titre onéreux sont fixés en partie par chaque département. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever leur taux plafond de 4,5 % à 5 % pour les actes signés entre le 1^er avril 2025 et le 30 avril 2028. Chaque conseil départemental décide d'appliquer ou non cette hausse. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale, c'est-à-dire ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes, ne paient pas cette hausse. Votre notaire vous indique le taux applicable dans votre département.

La rémunération du notaire : un tarif réglementé

Pour les actes les plus courants, comme une vente, la rémunération du notaire est fixée par un tarif réglementé national : les émoluments sont calculés en pourcentage du prix, par tranches dégressives. Le notaire ne peut pas les augmenter. Il peut en revanche consentir une remise : au plus 20 % sur la part des émoluments calculée sur la fraction du prix supérieure à 100 000 €. Une étude qui pratique une remise doit l'appliquer à tous ses clients pour la même catégorie d'actes et l'afficher.

Pour les prestations qui ne sont pas tarifées, comme une consultation juridique détachée d'un acte ou la négociation d'un bien, le notaire fixe librement ses honoraires, dans une convention écrite signée avec son client.

Les étapes d'une vente chez le notaire

1. L'avant-contrat. Le vendeur et l'acquéreur signent une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente. Il peut être rédigé par un notaire ou par une agence. Il fixe le prix, la date prévue de signature et les conditions suspensives, en particulier l'obtention du prêt. Le dossier de diagnostic technique y est annexé.

2. Le délai de rétractation. L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de dix jours pour se rétracter, sans avoir à se justifier, à compter du lendemain de la notification de l'avant-contrat. Une somme éventuellement versée lui est alors restituée.

3. Les vérifications. Pendant que l'acquéreur cherche son financement, le notaire réunit les pièces : titre de propriété, état hypothécaire, documents d'urbanisme, et pour un lot de copropriété les informations du syndic. Il interroge la commune si elle dispose d'un droit de préemption : elle a en principe deux mois pour répondre à la déclaration d'intention d'aliéner.

4. L'acte authentique. Le jour de la signature, le notaire lit l'acte, l'acquéreur verse le prix et les frais, et les clés sont remises. Le notaire fait ensuite publier la vente et reverse les taxes. Entre l'avant-contrat et l'acte, il s'écoule souvent de l'ordre de trois mois, selon le délai d'obtention du prêt et des documents.

Le notaire et les diagnostics

Le notaire vérifie que le dossier de diagnostic technique est complet et en cours de validité au jour de la signature. Il comprend notamment le DPE, les constats amiante et plomb selon l'âge du bien, les états des installations de gaz et d'électricité de plus de quinze ans, et l'état des risques et pollutions (ERP). Si un diagnostic de sécurité manque, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

La plupart des diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur immobilier certifié. L'ERP fait exception : vendeur ou bailleur, vous pouvez l'établir vous-même à partir de l'adresse ou de la référence cadastrale du bien, ici sur erp-diagnostic.fr, avec l'état des nuisances sonores aériennes (ENSA) si le bien est concerné. Il doit dater de moins de six mois à la signature : pensez à le refaire si la vente prend du retard.

Succession, donation : le notaire au service de la famille

Lors d'un décès, le notaire établit les actes de la succession : acte de notoriété qui identifie les héritiers, inventaire si nécessaire, déclaration de succession, et attestation de propriété lorsque la succession comprend un bien immobilier. Il conseille aussi les familles qui souhaitent transmettre un patrimoine de leur vivant, par donation ou donation-partage, et calcule les droits dus selon le lien de parenté.

Pour vendre un bien reçu en héritage, l'attestation de propriété doit avoir été établie et publiée : votre notaire vous indique les délais.

Acheter un logement neuf sur plan

Lors d'un achat en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), l'acquéreur signe d'abord un contrat de réservation avec le promoteur, puis l'acte de vente chez le notaire. Le dépôt de garantie demandé à la réservation est plafonné : 5 % du prix si la vente doit être signée dans l'année, 2 % si elle doit l'être dans les deux ans, et aucun dépôt au-delà. L'acquéreur dispose aussi d'un délai de rétractation de dix jours après la notification du contrat de réservation. Le prix est ensuite payé par étapes, au fur et à mesure de l'avancement des travaux, selon un échéancier encadré par la loi. Les frais d'acquisition sont plus faibles que dans l'ancien, car les droits de mutation sont réduits.

Le notaire et le prêt immobilier

Lorsque l'achat est financé par un crédit, la banque demande en général une garantie : une caution délivrée par un organisme spécialisé, ou une garantie inscrite sur le bien, comme une hypothèque. Cette inscription est faite par le notaire, dans un acte qui est souvent signé le même jour que la vente. Son coût s'ajoute aux frais d'acquisition. Le notaire reçoit les fonds de la banque et de l'acquéreur, et ne les verse au vendeur qu'après avoir vérifié l'absence d'inscription qui empêcherait la vente, et réglé les éventuels créanciers du vendeur.

N'oubliez pas que la condition suspensive d'obtention du prêt, prévue par l'avant-contrat, protège l'acquéreur : si le prêt est refusé dans le délai prévu malgré une demande conforme, la vente ne se fait pas et la somme versée lui est restituée.

Ce que vérifie le notaire avant de signer

Avant la signature, le notaire contrôle notamment :

• la propriété du vendeur : il remonte l'origine de propriété pour s'assurer que le vendeur peut vendre ;
• les inscriptions sur le bien : hypothèques, saisies ou privilèges, qui devront être levés avec le prix de vente ;
• la situation d'urbanisme : règles applicables, servitudes, alignement, éventuelles procédures en cours ;
• la capacité des parties : identité, régime matrimonial, accord du conjoint lorsque le logement de la famille est vendu ;
• les informations de copropriété pour un appartement : état daté, charges, travaux votés, procédures ;
• le dossier de diagnostic technique, dont l'état des risques et pollutions.

Ces vérifications expliquent le délai entre l'avant-contrat et la signature : elles protègent l'acquéreur, qui devient propriétaire d'un bien dont la situation juridique est connue.

Le notaire peut aussi vendre votre bien

Certaines études proposent un service de négociation immobilière : le notaire recherche un acquéreur, comme le ferait une agence, puis rédige l'acte. Ses honoraires de négociation sont libres et doivent être fixés dans une convention écrite. Il existe aussi des ventes aux enchères organisées par les notaires, parfois en ligne, qui permettent de vendre un bien dans un délai connu à l'avance.

Peut-on signer sans se déplacer ?

Oui, dans de nombreux cas. Une partie qui ne peut pas être présente le jour de la signature peut donner une procuration à une autre personne, souvent un collaborateur de l'étude. Selon l'acte, la procuration doit être notariée ; le notaire peut alors la recevoir à distance, par visioconférence, en vérifiant l'identité et le consentement de la personne. Demandez à votre notaire, dès l'avant-contrat, quelles formalités s'appliquent à votre situation, en particulier si vous vivez à l'étranger.

Préparer son rendez-vous chez le notaire

Pour gagner du temps, rassemblez à l'avance : une pièce d'identité, votre livret de famille ou votre contrat de mariage ou de PACS, votre titre de propriété si vous vendez, les coordonnées de votre banque si vous empruntez, et pour un appartement les coordonnées du syndic. Signalez aussi tout élément particulier : travaux réalisés sans autorisation, litige avec un voisin, bien loué, piscine, assainissement individuel. Plus le notaire est informé tôt, plus la vente se déroule sereinement.

Comment bien choisir son notaire

1. La proximité et la disponibilité : un notaire proche du bien ou de votre domicile facilite les rendez-vous, même si beaucoup d'étapes peuvent se faire à distance.
2. Les domaines d'activité : certaines études ont des spécialistes du droit immobilier, du droit de la famille ou du droit rural.
3. La politique de remise sur les émoluments, lorsque le prix dépasse 100 000 € : elle doit être affichée.
4. La clarté du décompte : demandez dès le départ une estimation détaillée des frais.

Comment utiliser cet annuaire

L'annuaire est construit à partir du répertoire national des entreprises : il réunit les établissements en activité du secteur des activités juridiques dont le nom comporte « notaire » ou « notarial ». Il est mis à jour chaque mois. Un notaire qui exerce sous son seul nom, sans ce mot dans sa dénomination, peut ne pas y figurer.

• Par ville ou code postal : saisissez-les dans le champ de recherche pour ouvrir la page de la commune.
• Par département : chaque département a sa page, avec les études classées par commune.
• Par nom : retrouvez une étude précise.

Les fiches sont présentées dans un ordre aléatoire. Le téléphone, l'e-mail et le site des études ne sont pas affichés. Les études inscrites sur erp-diagnostic.fr portent un bouton « Contacter » : votre demande leur est transmise par e-mail et elles vous répondent directement. Vous êtes notaire ? Cliquez sur « Inscrivez-la » sur la fiche de votre étude pour recevoir les demandes, sans publier vos coordonnées. Les études peuvent aussi commander les ERP de leurs dossiers avec nos packs de crédits.