Annuaire des diagnostiqueurs immobiliers en France

Guide : tout savoir sur le diagnostiqueur immobilier

Vendre ou louer un logement impose de fournir plusieurs diagnostics techniques. La plupart doivent être réalisés par un diagnostiqueur immobilier certifié, un professionnel indépendant dont les compétences sont contrôlées. Ce guide explique son rôle, les diagnostics qu'il réalise, les règles qui encadrent sa profession et la manière de choisir le bon professionnel grâce à cet annuaire.

Qu'est-ce qu'un diagnostiqueur immobilier ?

Le diagnostiqueur immobilier inspecte un bien bâti et rédige des rapports qui informent l'acheteur ou le locataire sur son état : performance énergétique, présence d'amiante ou de plomb, état des installations de gaz et d'électricité, présence de termites… Ces rapports forment le dossier de diagnostic technique (DDT), prévu par le Code de la construction et de l'habitation.

Le diagnostiqueur ne réalise pas de travaux et ne se prononce pas sur la valeur du bien. Son rôle est de constater, de mesurer et de signaler, selon des méthodes fixées par la réglementation. Il engage sa responsabilité professionnelle sur chaque rapport : une erreur peut conduire l'acheteur ou le locataire à lui demander réparation.

Pour exercer, il doit être certifié dans chaque domaine où il intervient. Un même professionnel peut ainsi être certifié pour le DPE, l'amiante et le plomb, mais pas pour le gaz : il ne pourra alors pas réaliser le diagnostic gaz. C'est pourquoi l'annuaire affiche, pour chaque diagnostiqueur, la liste de ses certifications en cours de validité.

Les diagnostics obligatoires pour une vente

Lors d'une vente, le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Selon le bien, il comprend :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), pour la quasi-totalité des logements ;
• l'audit énergétique, pour les maisons et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G ;
• le constat amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
• l'état relatif à la présence de termites, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral ;
• l'état de l'installation intérieure de gaz et l'état de l'installation intérieure d'électricité, si ces installations ont plus de 15 ans ;
• l'état des risques et pollutions (ERP), accompagné le cas échéant de l'état des nuisances sonores aériennes (ENSA) ;
• le contrôle de l'assainissement non collectif, réalisé par le service d'assainissement non collectif de la commune, lorsque le logement n'est pas raccordé au tout-à-l'égout ;
• l'information sur la présence d'un risque de mérule, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.

En copropriété, le vendeur fournit aussi le mesurage de la superficie privative (loi Carrez). Ce mesurage ne demande pas de certification, mais il est souvent confié au diagnostiqueur qui intervient pour les autres documents. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l'écart.

Lorsqu'un des diagnostics de sécurité (amiante, plomb, termites, gaz, électricité, assainissement) manque au moment de la signature, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Si l'ERP manque, l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Mieux vaut donc réunir le dossier complet avant la promesse de vente.

Les diagnostics obligatoires pour une location

Pour la location d'un logement vide ou meublé qui sert de résidence principale au locataire, le bailleur annexe au bail un dossier de diagnostic technique plus court :

• le DPE ;
• le CREP, pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
• les états des installations intérieures de gaz et d'électricité de plus de 15 ans, valables 6 ans pour une location ;
• l'ERP et, le cas échéant, l'ENSA.

Lorsque le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, le bailleur tient aussi à la disposition du locataire le dossier amiante des parties privatives. Le bail indique enfin la surface habitable (loi Boutin) : si elle est inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée dans le bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l'écart.

Le DPE, le diagnostic qui pèse le plus aujourd'hui

Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A (très performant) à G (très énergivore) selon deux critères : la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. La classe retenue est la moins bonne des deux. Le DPE est valable 10 ans et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié pour ce domaine.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : l'acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur si les informations qu'il contient sont erronées. Les DPE réalisés avant cette date ne sont plus valables : ceux établis de 2013 à 2017 ont expiré le 31 décembre 2022, ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 le 31 décembre 2024.

Depuis le 1er janvier 2026, le calcul utilise un nouveau coefficient de conversion de l'électricité, abaissé de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l'électricité peuvent ainsi voir leur classe s'améliorer. Les DPE réalisés avant cette date restent valables jusqu'à leur échéance, et une attestation mettant à jour l'étiquette peut être obtenue sans refaire le diagnostic.

Le DPE a des conséquences directes pour les bailleurs. Depuis le 24 août 2022, en métropole, le loyer des logements classés F ou G ne peut plus être augmenté lors d'une révision, d'un renouvellement ou d'une nouvelle location. La loi Climat et résilience a aussi fait de la performance énergétique un critère de logement décent : selon le calendrier qu'elle prévoit, les logements classés G ne sont plus considérés comme décents depuis le 1er janvier 2025 pour les baux signés, renouvelés ou reconduits à partir de cette date ; ce sera le cas des logements classés F en 2028, puis des logements classés E en 2034 (le calendrier est différent en outre-mer). Des aménagements de ces règles ont été débattus au Parlement : vérifiez la règle applicable à la date de signature ou de renouvellement du bail.

En copropriété, un DPE collectif de l'immeuble est progressivement exigé pour les bâtiments dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2013 : depuis 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis 2025 pour celles de 51 à 200 lots et depuis le 1er janvier 2026 pour celles de 50 lots ou moins. Il est commandé par le syndicat des copropriétaires.

L'audit énergétique en cas de vente

Pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble appartenant à un seul propriétaire, un audit énergétique s'ajoute au DPE lorsque le logement est classé F ou G (depuis le 1er avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025). Il sera exigé pour les logements classés D à partir du 1er janvier 2034. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.

L'audit va plus loin que le DPE : il décrit l'état du logement et propose des scénarios de travaux chiffrés, réalisés en une seule fois ou par étapes, avec l'estimation des économies d'énergie et de la classe atteinte. Il est valable 5 ans et doit être communiqué dès la première visite du bien. Il peut être réalisé par un diagnostiqueur certifié pour l'audit énergétique ou par d'autres professionnels qualifiés, comme certains bureaux d'études, entreprises ou architectes.

Amiante, plomb, termites : les diagnostics de santé et de structure

Amiante. Le repérage porte sur les matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante, définis par la réglementation (listes A et B). Il concerne les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. En l'absence d'amiante, le constat n'a pas de limite de validité ; un repérage réalisé avant le 1er avril 2013 doit toutefois être refait avant une vente. Si de l'amiante est trouvé, le rapport précise les suites à donner : surveillance périodique de l'état des matériaux, mesure d'empoussièrement ou travaux.

Plomb. Le CREP repère les revêtements contenant du plomb, en particulier les anciennes peintures, dans les logements construits avant 1949. Lorsqu'aucun revêtement ne dépasse le seuil réglementaire, il n'a pas de limite de validité. Si du plomb est trouvé, il est valable 1 an pour une vente et 6 ans pour une location, et le propriétaire doit faire des travaux lorsque les revêtements concernés sont dégradés.

Termites. L'état relatif à la présence de termites est obligatoire pour une vente dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Il doit dater de moins de 6 mois à la signature. Dans certaines zones, un arrêté impose aussi d'informer l'acquéreur du risque de mérule, un champignon qui dégrade le bois des bâtiments.

Gaz et électricité : la sécurité des installations

Ces deux diagnostics concernent les installations intérieures de plus de 15 ans. Le diagnostiqueur contrôle les points de sécurité définis par la réglementation : appareils, tuyauteries, raccordements et ventilation pour le gaz ; tableau électrique, protection différentielle, mise à la terre, matériels vétustes ou risques de contact direct pour l'électricité. Il ne s'agit pas d'un contrôle de conformité aux normes actuelles, mais d'une recherche d'anomalies pouvant présenter un danger. Les états sont valables 3 ans pour une vente et 6 ans pour une location. En cas de danger grave et immédiat sur l'installation de gaz, le diagnostiqueur le signale au distributeur, qui peut interrompre l'alimentation.

Comment les diagnostiqueurs sont-ils certifiés et contrôlés ?

La certification est délivrée, domaine par domaine, par un organisme de certification lui-même accrédité par le COFRAC. Le candidat doit justifier d'une formation et réussir des examens théoriques et pratiques. La certification est valable 7 ans, période pendant laquelle l'organisme surveille le diagnostiqueur. Les missions les plus complexes exigent une certification avec mention : repérages amiante dans les immeubles de grande hauteur ou les établissements recevant du public, DPE de bâtiments qui ne sont pas des habitations, diagnostics du risque d'intoxication par le plomb et contrôles après travaux…

Le diagnostiqueur doit aussi :

• être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle d'au moins 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d'assurance ;
• agir avec impartialité et indépendance : il ne doit avoir aucun lien avec le propriétaire, avec son mandataire (une agence immobilière, par exemple) ou avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur le bien ;
• ne recevoir aucune rétribution ni aucun avantage liés à la vente, à la location ou aux travaux ;
• remettre une attestation sur l'honneur indiquant qu'il remplit ces conditions et qu'il dispose des moyens nécessaires.

Réaliser un diagnostic sans être certifié pour ce domaine est sanctionné. C'est pourquoi il est utile de vérifier les certifications avant de signer un devis : l'annuaire permet de le faire en quelques secondes.

Comment utiliser cet annuaire ?

L'annuaire réunit les diagnostiqueurs immobiliers qui ont au moins une certification en cours de validité. Les informations proviennent de l'annuaire national alimenté par les organismes de certification ; elles sont mises à jour chaque semaine, et les certifications expirées disparaissent automatiquement.

• Par commune ou code postal : saisissez le nom de votre ville ou votre code postal dans le champ de recherche. Chaque commune où exerce au moins un diagnostiqueur a aussi sa propre page.
• Par département : chaque département a sa page, avec les diagnostiqueurs classés par commune et le nombre de professionnels certifiés pour chaque diagnostic.
• Par certification : le filtre « Certification » n'affiche que les professionnels certifiés pour le diagnostic dont vous avez besoin, par exemple l'audit énergétique ou l'amiante avec mention.
• Par nom : vous pouvez vérifier qu'un diagnostiqueur qui vous a été recommandé est bien certifié, et jusqu'à quelle date.

Chaque fiche indique le nom du diagnostiqueur, sa société lorsqu'elle est connue, son adresse professionnelle et ses certifications avec leur date de fin de validité. Le bouton « Contacter » vous permet de lui envoyer votre demande directement depuis le site. Les fiches sont présentées dans un ordre aléatoire, pour ne favoriser personne.

L'adresse professionnelle ne limite pas la zone d'intervention : beaucoup de diagnostiqueurs se déplacent dans tout le département, voire au-delà. Si vous ne trouvez personne dans votre commune, consultez les communes voisines ou la page du département.

Si vous ne souhaitez plus apparaître dans l'annuaire, contactez-nous : le retrait est conservé lors des mises à jour suivantes. Pour une erreur sur vos certifications, adressez-vous aussi à votre organisme de certification, qui transmet les données à l'annuaire national.

Bien choisir son diagnostiqueur : les bonnes questions à poser

1. Êtes-vous certifié pour chacun des diagnostics demandés ? Vérifiez-le dans l'annuaire, certification par certification, en regardant les dates de fin.
2. Faut-il une certification avec mention ? Pour un immeuble de grande hauteur, un établissement recevant du public ou un local professionnel, la réponse est souvent oui.
3. Pouvez-vous me transmettre votre attestation d'assurance ? Elle doit couvrir l'année en cours.
4. Quel est le prix total, toutes taxes comprises ? Les tarifs sont libres. Demandez un devis détaillé par diagnostic, frais de déplacement compris, et comparez plusieurs propositions.
5. Quand recevrai-je les rapports ? Le délai compte si une promesse de vente ou la signature d'un bail est déjà prévue.
6. Que se passe-t-il si une partie du logement est inaccessible ? Des combles, un sous-sol ou des dépendances non visités limitent les conclusions du rapport et peuvent nécessiter une seconde visite.

Méfiez-vous des offres anormalement basses et de tout diagnostic proposé sans visite du bien. À l'inverse, un prix élevé ne garantit pas la qualité : une certification en cours de validité, une assurance à jour et un rapport clair restent les meilleurs repères.

Préparer la visite du diagnostiqueur

Une visite bien préparée donne des rapports plus complets et évite un second déplacement. Avant le rendez-vous :

• rassemblez les documents utiles : titre de propriété, date du permis de construire, plans, règlement de copropriété pour le mesurage, anciens rapports de diagnostic ;
• réunissez les justificatifs des travaux réalisés : isolation des murs, des combles ou des planchers, remplacement des fenêtres, du chauffage ou de la production d'eau chaude, ventilation. Sans justificatif, le diagnostiqueur peut devoir retenir des valeurs par défaut, souvent moins favorables au DPE ;
• rendez accessibles toutes les pièces, les combles, la cave, le garage et les dépendances, ainsi que le tableau électrique, le compteur et les appareils à gaz ;
• laissez l'électricité et le gaz en service pour que les contrôles puissent être faits.

La durée de l'intervention dépend de la surface, de l'âge du bien et du nombre de diagnostics à réaliser. Pour un appartement récent, seuls quelques diagnostics sont nécessaires ; pour une maison ancienne, la visite est nettement plus longue.

Combien coûte un diagnostic immobilier ?

Les prix des diagnostics sont libres. Ils varient selon le type de bien (appartement ou maison), sa surface, son année de construction, qui détermine le nombre de diagnostics obligatoires, et sa situation géographique. Beaucoup de diagnostiqueurs proposent des forfaits regroupant tous les diagnostics nécessaires à une vente ou à une location, qui peuvent revenir moins cher que des prestations séparées. Comparez les devis à périmètre identique : nombre de diagnostics, déplacement, délai de remise des rapports et éventuelle seconde visite.

L'ERP, le seul document que vous pouvez établir vous-même

L'état des risques et pollutions informe l'acquéreur ou le locataire des risques auxquels le bien est exposé : risques naturels (inondation, mouvements de terrain, feux de forêt…), risques miniers et technologiques, sismicité, potentiel radon, pollution des sols et, sur le littoral, recul du trait de côte. Le vendeur ou le bailleur y indique aussi les sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique pendant la période où il a été propriétaire.

Contrairement aux autres diagnostics, l'ERP n'exige pas de diagnostiqueur certifié : vendeur ou bailleur, vous pouvez l'établir vous-même à partir de l'adresse du bien, ici sur erp-diagnostic.fr. Il doit dater de moins de 6 mois. Depuis le 1er janvier 2023, l'information sur les risques doit être donnée dès la première visite du bien, puis l'ERP est annexé à la promesse de vente ou au bail. Lorsque le bien se trouve dans une zone de bruit d'un aérodrome, l'ENSA complète l'ERP.

Notre service vous permet d'obtenir votre ERP et votre ENSA en ligne à partir de l'adresse ou de la référence cadastrale du bien, sans attendre de rendez-vous. Les diagnostiqueurs peuvent aussi l'utiliser pour livrer à leurs clients des rapports à leur nom, avec leur logo et leurs coordonnées.